«Восстанавливаем права собственности на незаконно присвоенную и впоследствии проданную квартиру»
Решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 2010г.
Требование:
Признать недействительными договоры купли-продажи спорной квартиры от 2009 г., заключенный между господином N. и господином L, от 2009 г., заключенный между господином L и госпожой X.; признать недействительным регистрационное право собственности госпожи X на указанную квартиру; истребовать квартиру из чужого незаконного владения госпожой X. в пользу истца; признать за истцом право собственности на данную квартиру.
Обстоятельства:
Истец обратился в суд с иском к госпоже X о признании права собственности и возврате имущества из чужого незаконного владения (т.1 л.д.6). В обоснование требований истец указал следующее: он является собственником трехкомнатной квартиры расположенной в г. Екатеринбурге на основании договора купли-продажи от 2008 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации. В октябре 2008 г. он обратился в «Агентство недвижимости» и попросил подыскать арендаторов для сдачи указанной квартиры в аренду. В октябре 2008 г. он при помощи агентства заключил договор аренды с господином N, которому передал квартиру по акту приема. Оплата по договору производилась господином N регулярно до июня 2009 г. В квартиру для проверки ее состояния истец не заходил. С июня 2009 г. оплата господином N по договору найма жилого помещения прекратилась. В дальнейшем выяснилось, что его квартира приобретена госпожой X у господина L, тем самым, истец незаконно лишен своего имущества. Истец просил истребовать квартиру из чужого незаконного владения госпожой X и признать его право собственности на указанную квартиру.
На основании ходатайства истца судом к участию в деле привлечены в качестве ответчиков господин N и господин L.
В судебном заседании истец, его представитель, действующий на основании доверенности, на требованиях настаивали, просили иск удовлетворить в полном объеме. Истец пояснил, что его воля при заключении договора найма жилого помещения с господином N была направлена не па отчуждение имущества, а на предоставление жилого помещения во временное пользование. Доверенность господину N на отчуждение квартиры он не выдавал. Отчуждение его собственности произошло помимо его воли, на основании поддельных документов, порочность которых определила проведенная в рамках данного дела судебная экспертиза.
Третье лицо на стороне истца, не заявляющее самостоятельных требований супруга истца поддержала требования истца. В судебном заседании супруга истца. пояснила, что согласия на отчуждение указанной квартиры не давала, что подтверждено выводами экспертов.
Ответчик госпожа X о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, ходатайства об отложении судебного заседания не представила.
Представитель ответчика госпожи X, действующий на основании доверенности, возражал против требований истца, просил в иске отказать в полном объеме. В обоснование своих возражений представитель госпожи X пояснил следующее: госпожа X является добросовестным приобретателем спорной квартиры, ее право собственности на данное жилое помещение зарегистрировано в установленном порядке. Указанную квартиру госпожа X приобрела возмездно у господина L, которому были переданы денежные средства за квартиру. В момент оформления сделки — договора купли-продажи между госпожой X и господином L отсутствовали какие-либо притязания третьих лиц на предмет договора.
Третье лицо на стороне ответчика в судебном заседании поддержал возражения представителя госпожи X. супруг госпожи X пояснил, что о продаже спорной квартиры он вместе с супругой узнали из объявления в газете, позвонили по указанному телефону, несколько раз смотрели данную квартиру вместе с продавцом господином L. На момент покупки квартиры предложений о продаже квартир на рынке недвижимости было достаточно много, но они остановили свой выбор на квартире по данному адресу. Сомнений относительно подлинности и достоверности, как документа, удостоверяющего личность господина L, так и правоустанавливающего документа на указанную квартиру, у них не возникло. В июле 2009 г. они узнали от, истца о том, что он является собственником приобретенной ими квартиры. Представители третьих лиц УФРС по Свердловской области, «Агентство недвижимости», действующие на основании доверенности, указали о вынесении решения по данному делу на усмотрение суда.
Суд, заслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные доказательства по делу, в том числе заключение экспертов, судебные опросы господина N и господина L, оригинал регистрационного дела на данную, заслушав объяснения свидетелей, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст. 67 ГПК Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Судом установлено, что на основании договора купли-продажи истец приобрел у ЗАО «Y» квартиру по адресу: г. Екатеринбург. На основании справки об оплате, оплата за приобретенное жилое помещение - 3-х комнатную квартиру, произведена истцом полностью.
Право собственности истца на вышеуказанную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество УФРС по Свердловской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Супруга истца дала согласие своему супругу (истцу) на покупку и регистрацию права собственности данной квартиры.
В судебном заседании обозревались оригиналы договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права, предоставленные истцом.
В соответствии с договором найма жилого помещения от 2008 г. истец передал во временное пользование господину N указанное жилое помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, за плату, указанную в п.5.3 договора, на срок 364 дня с момента подписания акта приема-передачи от 2008 г.
В силу ч. 1 ст. 671 ГК Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Таким образом, передача квартиры в пользование по договору найма по своим правовым последствиям отлична от передачи ее по договору купли-продажи, т.е. в собственность. Вопрос о наличии у истца надлежащей осмотрительности при передаче квартиры третьим лицам по договору найма, в данном случае господину N, не является юридически значимым обстоятельством при разрешении настоящего спора, на наличие которого указывал представитель ответчика. При совершении сделки, направленной на передачу жилого помещения во владение и пользование другому лицу по договору найма, воля наймодателя выражается не в отчуждении данного имущества, т.е. признании права собственности за другим лицом, как в договоре купли-продажи, а в реализации правомочий собственника, не связанных с отчуждением недвижимого имущества.
Как следует из объяснений свидетелей — сотрудников «Агенство недвижимости», они по устной заявке истца. произвели подбор наймодателя, которым оказался господин N, с которым был заключен договор услуг. При заключении с господином N договора копию его паспорта не сделали в связи с отсутствием такого требования. Договор найма жилого помещения между истцом и господином N заключался на данной квартире, в их присутствии, при заполнении ими указанного договора и акта приема-передачи квартиры от истца во временное пользование господина N. Паспорт господина N при заполнении договора найма жилого помещения был ими проверен, сомнений в его подлинности не вызвало. В связи с тем, что у господина N на момент заключения договора услуг отсутствовали денежные средства в валюте Российской Федерации, а имелась иностранная валюта, они вместе с господином N. после заключения договора найма жилого помещения между истцом и господином N, а также договора услуг между «Агенство недвижимости» и Шварцем П.Д., направились в обменный пункт. При этом валюто-обменная операция была произведена не самим господином N, а риэлтором, по ее паспорту, так как господин N почувствовал себя плохо перед входом в отделение учреждения банка и остался у входа. Из пояснений свидетелей следует, что подбор наймодателя по найму жилого помещения, собственником которого являлся истец, произведен сотрудником «Агентство недвижимости», в последующем между «Агентство недвижимости» и истцом заключен договор услуг и подписан акт сдачи-приемки выполненных работ. Суду не представлен третьим лицом «Агентство недвижимости» платежный документ (приходный кассовый ордер, чек и др.), подтверждающий передачу денежных средств господином N «Агентству недвижимости» по договору.
У суда нет оснований сомневаться в показаниях свидетелей, данные свидетели ответили на все поставленные показания согласуются с пояснениями участников процесса и материалами дела.
Как следует из материалов дела, вышеуказанная квартира, принадлежащая истцу на праве собственности, на основании доверенности, удостоверенной в Израиле, согласно договору купли-продажи от 2009 г. продана господином N господину L.
Материалами дела подтверждается факт того, что истец на момент оформления вышеуказанной доверенности, присутствовал на рабочем месте, что подтверждается копией табеля, выданного по месту работы, а также загранпаспортом истца, который свидетельствует об отсутствии его пребывания когда-либо в государстве Израиль.
Право собственности господина L зарегистрировано УФРС по Свердловской области, что подтверждается свидетельством о регистрации.
В связи с тем, что истцом. оспаривался факт выдачи господину N. доверенности, с оформлением ее в государстве Израиль, супругой истца, оспаривался факт наличия ее согласия на продажу квартиры, судом по ходатайству истца была назначена почерковедческая экспертиза подписей истца в доверенности от 2008 г., супруги истца в согласии. Для проведения почерковедческой экспертизы судом экспертам были направлены: материалы гражданского дела, свободные и экспериментальные образцы истца и его супруги, оригинал регистрационного дела по вышеупомянутой, истребованного судом из УФРС по Свердловской области, в котором отсутствовали оригиналы доверенности и согласия супруги, имелись копии данных документов.
Согласно выводам экспертов подпись от имени истца, изображение которой расположено в электрофотографической копии доверенности на имя господина N, Израиль, в строке: «Истец» - выполнена не самим истцом, а другим лицом с подражанием его подлинной подписи. Подпись от имени супруги истца, изображение которой расположено в электрографической копии согласия супруги на продажу квартиры на имя истца, Израиль, в строке: «Супруга истца» - выполнена не самой супругой истца, а другим лицом с подражанием ее подлинной подписи.
Выводы экспертов являются однозначными, полными и обоснованными, заключение содержит подробную исследовательскую часть.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что у господина N отсутствовали полномочия от собственника т.е. истца. на продажу господину L квартиры.
В последующем господин L приобретенную квартиру продал госпоже X, что подтверждается договором купли-продажи, госпожа X оплатила господину L денежную сумму в размере 10 000 000 руб.
В соответствии с ч.1 ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ч.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации имущество.
Право собственности госпожи X на вышеуказанную квартиру зарегистрировано УФРС по Свердловской области, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права.
Свидетель - управляющий ТСЖ пояснил суду, что истца знает, как собственника квартиры. Тот факт, что квартира сдавалась истцом господину N, ему не известен, о новом собственнике данной квартиры госпоже X узнал в июне 2009 г.
У суда отсутствуют основания сомневаться в показаниях данного свидетеля, так как они согласуются с пояснениями участников процесса и подтверждаются материалами дела.
По ходатайству истца и ответчика судом были направлены судебные поручения по опросу господина N и господина L.
Согласно протоколу судебного заседания Макушинского районного суда Курганской области от ноября 2009 г., господин N, пояснил, что ему неизвестно о состоявшейся сделке купли-продажи квартиры по адресу: г. Екатеринбург; с истцом он не знаком; квартиру по указанному адресу не снимал; в г. Екатеринбурге никогда не был; в октябре 2008 г. он находился на строительном объекте в г. Новый Уренгой, что подтверждено представленным договором на оказание услуг от сентября 2008 г; его паспорт был похищен неизвестными в мае-июне 2007 года вместе с загранпаспортом в парке культуры и отдыха, г. Курган. Кроме того к протоколу судебного заседания приложена копия паспорта господина N.
Представленная копия паспорта господина N была предоставлена судом для обозрения истцу и его супруге, свидетелям, для установления обстоятельств - данный ли гражданин заключал договор найма жилого помещения и договор услуг. Согласно пояснениям истца, третьего лица и свидетелей, фотография господина N в представленной копии паспорта не соответствует гражданину, выдававшему себя за господина N.
Согласно протоколу судебного заседания Калманского районного суда Алтайского Края от декабря 2009 г., господин L, свой паспорт и военный билет оставил в залог на Центральном посту ГАИ г. Барнаул, так как у него не было денег уехать домой, сотрудник ГАИ дал ему 150 руб. Данный факт произошел в апреле 2009 г., по утере паспорта он не обращался, о состоявшейся сделке купли-продажи квартиры от 2009 г. в г. Екатеринбурге ему ничего не известно, в г. Екатеринбурге никогда не был. К протоколу судебного заседания приобщена копия формы № 1 на господина L, который с заявлением об утере паспорта в ТП УФМС России по Алтайскому краю в с. Калманка, не обращался.
Представленная копия формы № 1 на господина L была предоставлена судом для обозрения госпоже X, в предварительном судебном заседании госпожи X, однако, фотография господина L не соответствует гражданину, выдававшему себя за господина L, с которым был заключен госпожой X договор купли-продажи от 19.05.2009 г.
На основании постановления о возбуждении уголовного дела и принятии его к производству следователем СУ при УВД установлено, что неустановленное лицо, находясь в помещении УФРС по Свердловской области, действуя умышленно, с корыстной целью личного обогащения, путем обмана похитил у истца имущество на сумму 12 264 260 руб. В результате своих преступных действий неустановленное лицо причинило истцу имущественный ущерб на сумму 12 264 260 руб. Возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК Российской Федерации. Согласно постановлению о возбуждении уголовного дела и принятии его к производству следователем СУ при УВД установлено, что неустановленное лицо, находясь в помещении УФРС по Свердловской области действуя умышленно, с корыстной целью личного обогащения, путем обмана похитило у госпожи X денежные средства в размере 10 000 000 руб. В результате своих преступных действий неустановленное лицо причинило госпоже X имущественный ущерб на сумму 10 000 000 руб. Возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК Российской Федерации.
Из совокупности всех имеющихся доказательств следует, что сделка по договору купли-продажи квартиры произведена неизвестными лицами, один из которых в последующем продал указанную квартиру госпоже X по договору купли-продажи. Как следует из пояснений свидетелей, являющихся сотрудниками УФРС по Свердловской области, как при приеме документов на регистрацию от господина N, господина L, так и при правовой экспертизе документов, представленные документы не вызвали у них сомнений, не вызвал сомнений и тот факт, что господином N на регистрацию сделки были представлены не оригиналы документов на квартиру, а архивные копии указанных документов. Как следует из их показаний документы, предоставляемые на регистрацию должны соответствовать действующему законодательству и «Методическим рекомендациям по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденных Приказом Министерства Юстиции Российской Федераций от 01.07.2002 г. № 184. Сотрудницей УФРС по Свердловской области была принята доверенность на согласие супруги, удостоверенные в Израиле по сделке купли – продажи. Как следует из материалов дела фамилия нотариуса в разделе «Заверка подписи» и в апостиле указана различно, с чередованием букв; апостиль не содержит порядковый номер и дату проставления апостиля. В соответствии со ст.7 Конвенции, отменяющей требования легализации иностранных государств официальных документов (Гаага от 05.10.1961г), при проставлении апостиля указывается его порядковый номер и дата.
В соответствии со .ст. 3 Конвенции, единственной формальностью, которая может быть потребована для удостоверения подлинности подписи, качества, в котором выступило лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинности печати или штампа, которыми скреплен этот документ, является проставление, предусмотренного статьей 4, апостиля компетентным органом государства, в котором этот документ был совершен.
Таким образом, документы, ввезенные в Российскую Федерацию с территории иностранных государств, должны соответствовать вышеуказанным нормам, и подлежат проверке на их соответствие установленным требованиям.
На основании ст. 13 Федерального закона Российской Федерации «О регистрации прав на недвижимое имущество», государственная регистрации прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документом и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений произведенной государственной регистрации.
Согласно ст. 12 «Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденных Приказом Министерства Юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 г. № 184(с последующими изменениями), при предъявлении физическим лицом документа, удостоверяющего личность, рекомендуется проверять: срок действия документа; наличие надписи об органе, выдавшем документ, даты выдачи, подписи и фамилии должностного лица, оттиска печати; соответствие фамилии, имени, отчества и даты рождения, реквизитов документа, удостоверяющего личность, адреса постоянного места жительства или преимущественного пребывания заявителя (ст. 16 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ).
В данном случае обе сделки - договоры купли-продажи от 2009 г. заключены неизвестными лицами по паспортам господина N и господина L, что подтверждается материалами дела.
В соответствии с п. 32 вышеуказанных «Методических рекомендаций, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустонавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (ст.ст. 9, 13, 17 Закона).
В силу п.46 Методических рекомендаций, поскольку Законом не предусмотрено иное, представленные на государственную регистрацию документы, в отношении которых государственного регистратора возникли сомнения в их подлинности или достоверности содержащихся в них сведений, могут быть направлены на подтверждение подлинности или достоверности содержащихся в них сведений (п.1 ст. 19 Закона) в выдавший их орган государственной власти или лицам, их подписавшим, удостоверившим.
Согласно ст.20 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 г. № 122ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; в документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Материалами дела подтверждается, что вышеуказанные сделки купли-продажи спорного объекта недвижимости совершены по поддельной доверенности от имени истца неустановленными лицами по паспортам господина N и господина L, свидетельствует о ненадлежащей правовой экспертизе представленных документов в УФРС по Свердловской области для регистрации сделок купли-продажи данного объекта недвижимости.
Согласно п.1 ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с ч.1 ст. 302 ГК Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо его воли.
Из смысла ч.1 ст. 302 ГК Российской Федерации следует, что для установления добросовестности необходимо наличие следующих условий:
Поскольку право собственности господина L на квартиру было зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается материалами дела, у госпожи X отсутствовала реальная возможность узнать о праве истца на спорное жилое помещение, его выбытии из владения истца. Соответственно, госпожа X не знала и не могла знать о том, что господин L не имел права на отчуждение квартиры. Указанная квартира приобретена госпожой Xвозмездно по цене 10000 руб.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что госпожа X является добросовестным приобретателем.
Однако, спорное имущество выбыло из владения истца помимо его воли, что подтверждается постановлением о возбуждении уголовного дела и принятии его к производству.
В связи с тем, что вышеуказанная квартира, принадлежащая истцу на праве собственности была отчуждена неизвестным помимо его воли, с предъявлением в УФРС по Свердловской области поддельной доверенности от его имени, поддельного паспорта, истец вправе истребовать данное имущество у госпожи X.
В соответствии с ч.1 ст. 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 167 ГК Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью с момента ее совершения.
При этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.
Вместе с тем из смысла ст. 168 ГК Российской Федерации следует, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК Российской Федерации возможна только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело право отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Таким образом защита права лица, считающего себя собственником имущества, возможна лишь путем предъявления виндикационного иска, если для этого имеются те, предусмотренные ст.102 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя. Только в этом случае не нарушаются вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.
Учитывая изложенное, суд удовлетворяет требования истца, в связи с ним истребует из чужого незаконного владения госпожи X в его пользу квартиру.
В связи с истребованием имущества из чужого незаконного владения право собственности подлежит возврату истцу, в связи с чем, за ним надлежит признать право собственности на квартиру.
Из содержания ст. 12, 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что государственная регистрация осуществляется путём внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области.
На основании ст. 98 ГПК Российской Федерации суд взыскивает в пользу истца с госпожи X расходы по госпошлине в размере 100 руб.
Иных требований, равно как и требований по иным основаниям сторонами суду не представлено.
Решение:
Требования удовлетворены, на основании статей 12,56,194-198 ГПК РФ
Заказать представительство в суде или консультацию юриста вы можете
по телефону: +7 (343) 237-27-27
или по e-mail: ap10@apriorigk.ru
Позвоните или напишите, мы обязательно с вами свяжемся, чтобы уточнить все детали.
